قیمت مسکن در کدام مناطق تهران گران و در کجا ارزان شد؟ | وضعیت آشفته قیمت مسکن در تهران

قیمت مسکن طی سال های اخیر در ایران به شدت افزایش پیدا کرده است. چندی پیش رئیس مرکز پژوهش های مجلس از افزایش 52 برابری قیمت مسکن طی 17 سال اخیر گلایه کرده بود. پاییز سال 1401 بیشترین میزان افزایش قیمت مسکن طی فصول گذشته رخ داد. در حالی که بسیاری از خریداران و مستاجران از افزایش شدید قیمت مسکن و قیمت اجاره گلایه دارند برخی رسانه‌ها از کاهش قیمت ها در روزهای اخیر خبر داده‌اند. تازه ترین خبرها درباره قیمت مسکن را در ادامه بخوانید

وزارت راه و شهرسازی گزارش از وضعیت قیمت مسکن شهر تهران در شورای عالی مسکن ارائه داده که نشان می‌دهد نرخ رشد قیمت مسکن پایتخت در شهریور امسال ۰.۶ درصد کاهش پیدا کرده است. البته این رقم، برآیند تغییرات قیمت در کل مناطق ۲۲ گانه تهران بوده که قیمت آنها بین مثبت ۹.۶ تا منفی ۱۱.۸ درصد متغیر است.

گرچه نتیجه کلی آمارهای وزارت راه و شهرسازی از معاملات مسکن تهران در شهریور ۱۴۰۲، بر کاهش جزئی میانگین قیمت مسکن در این ماه حکایت دارد؛ اما در شهریورماه میانگین قیمت در ۱۲ منطقه تهران افزایشی بوده که در برخی موارد رکورد افزایش آن نسبت به شرایط عادی و حتی نسبت به دوره رونق بالاتر است در وضعیت فعلی بازار مسکن، کسادی و رکود به‌گونه‌ای است که فروشندگان جز با تخفیف جذاب قادر به فروش ملک خود نیستند؛ پس ماجرا این رشدهای چشمگیر در برخی مناطق چیست؟

اگر از منظر کلی به کاهش ۰.۶ درصدی قیمت مسکن تهران در شهریور ۱۴۰۲ نگاه کنیم، این کاهش قیمت، هیچ اتفاق خاصی محسوب نمی‌شود. به‌خصوص که بازار مسکن حتی در دوره‌های صعودی نیز به‌صورت مقطعی شاهد کاهش چند درصدی قیمت‌ها بوده است؛ اما این کاهش‌های مقطعی هرگز روند بلندمدت را تغییر نداده است.

قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران

در آمارهای وزارت راه، بیشترین افزایش قیمت مسکن در شهریورماه به مناطق ۱۱، ۱۲ و ۷ اختصاص داشته که ترتیب ۹.۶ درصد، ۹.۴ درصد و ۸.۲ درصد افزایش پیدا کرده و در مقابل، رکورد بیشترین کاهش قیمت نیز مربوط به مناطق ۲۲، ۱۸ و ۱۳ بود که به ترتیب معادل ۱۱.۸ درصد، ۹.۷ درصد و ۹.۴ درصد کاهش یافته است.

همچنین طبق این آمار، قیمت مسکن در منطقه یک تهران معادل ۴.۹ درصد رشد کرده اما در منطقه ۲ حدود ۸.۴ درصد و در منطقه سه بالغ‌بر ۷.۴ درصد کاهش داشته است.

جدای از نقد بزرگی که به این گزارش آماری و میانگین آن وارد است، وزارت راه و شهرسازی مدعی است که سرعت گرفتن نهضت ملی مسکن از عوامل اصلی روند کاهشی قیمت مسکن در شهر تهران بوده که رد یا اثبات آن با توجه به وضعیت فعلی بازار امکان‌پذیر نیست؛ به‌خصوص که بر اساس تجربه قبلی در دوران رونق و رکود مسکن، این بازار بعد از هر دوره جهش قیمت و رکود تورمی، تا مدت زیادی کم معامله و کساد است و معاملات آن به‌گونه‌ای است که آمارهای آن نمی‌تواند ملاک تحلیل بازار باشد.

از یک‌سو، مسکن یک کالای بسیار ناهمگن است که قیمت‌گذاری دو واحد از آن می‌تواند به‌شدت متفاوت باشد؛ ازاین‌رو در بازار راکد امسال که برخی از مشاوران املاک می‌گویند حتی در ۶ ماه نیز یک معامله انجام نداده‌اند، مقایسه معاملات محدود یک ماه منطقه با ماه دیگر، به‌احتمال‌زیاد نتیجه غیرمعقولی خواهد داشت که در آمارهای فعلی در قالب رشدها ۹.۶ تا ۸.۲ درصدی در سه منطقه پیش‌رو و افت‌های ۱۱.۸ تا ۹.۴ درصدی در مناطق عقب‌مانده از بازار مشهود است.

متولیان حوزه مسکن می‌توانند این آمارها را برای هر مقصودی تفسیر کنند؛ اما واقعیت این است که در بازار فعلی، حتی اگر قیمت عرفی مسکن در هر منطقه کاهش نداشته باشد، معاملات خریدوفروش با تخفیف جذاب نسبت به قیمت‌های رایج بازار انجام می‌شود و این اتفاق جزئی از ذات بازارهای درگیر با رکود است. همان‌گونه که در دوره‌های اصلاح بورس، کسانی که نیازمند نقدینگی هستند حاضر می‌شوند سهام خود را زیر قیمت پایانی و ارزان‌تر از ارزش بازار سهم بفروشند، در بازار مسکن نیز فروشندگان ناچار به ارزان‌فروشی هستند.

واقعیت این است که در بازار فعلی مسکن، کسی که نیازمند نقدینگی نباشد، دست به فروش ملک نمی‌زند؛ اما کسی که پای فروش می‌آید هرگز نمی‌تواند خریداری پیدا کند که ملک را حدود ۱۰ درصد بالاتر از قیمت یک ماه پیش بخرد مگر اینکه ملکی که کیفیت و ارزندگی ملکی که می‌فروشد، بیش از ۱۰ درصد بهتر از ملکی باشد که در ماه قبل در همان منطقه فروخته شده و حالا مبنای آمارهای وزارت راه قرار گرفته است.

پیش بینی قیمت مسکن در نیمه دوم سال

فردین یزدانی، کارشناس اقتصاد مسکن درباره وضعیت این بازار تا پایان سال پیش بینی کرده است که جهش قیمتی بعید خواهد بود.

یزدانی درباره تحولات اخیر بازار مسکن اعلام کرد: علاوه بر اثر کاهش نرخ ارز که در سه ماه اخیر منجر به افت قیمت‌ها در بازار مسکن شهر تهران و دیگر شهرها شده است موضوعات دیگری نیز در این زمینه دخیل بوده‌اند که نباید آنها را نادیده گرفت.

وی تشریح کرد: یکی از این موضوعات، بازتر شدن فضا و مسیر مراودات خارجی در ماه‌‌‌های اخیر نسبت به دو سال گذشته است که همین موضوع می‌تواند منجر به ورود بخش قابل ‌توجهی از منابع مالی به کانال‌‌‌های تجارت خارجی شود؛ منابعی که در سال‌‌‌های اخیر در نتیجه مسدود بودن این کانال‌‌‌ها بخش زیادی از آنها وارد بازار املاک و مستغلات شده و در نتیجه قیمت‌ها در این بازار را تحت تاثیر قرار می‌‌‌داد.

یزدانی معتقد است قیمت‌ها در بازار مسکن در شرایط فعلی و بعد از یک دوره طولانی جهش قیمت (5 سال)، به قدری افزایش یافته است که اساسا نه خریدار مصرفی و نه بخش قابل ‌توجهی از متقاضیان سرمایه‌گذاری در بازار مسکن، قادر به ورود به بازار و خرید نیستند. پیش از این، در تهران و کلان‌شهرها، افراد با نقدینگی 2تا 3میلیارد تومانی به راحتی می‌توانستند وارد بازار شده و خرید کنند اما هم‌‌‌اکنون این امکان از بین رفته است. این عوامل را می‌توان در کنار مجموعه شواهدی که از رشد اقتصادی مثبت (صرف‌‌‌نظر از میزان آن) و همچنین افزایش نسبی فروش نفت در مقایسه با ماه‌‌‌های اخیر رصد می‌شود، به عنوان دلایل کاهش فشار تقاضا بر بازار مسکن واثر آن بر کاهش سطح قیمت‌ها معرفی کرد.

این کارشناس اقتصاد مسکن افزود: بنابراین به نظر می‌رسد با مجموعه عوامل و شواهد، بازار مسکن تا پایان سال با ثبات قیمت و همچنین شرایط رکود معاملاتی همراه باشد. مگر اینکه در مجموعه عوامل و متغیرهای بیرونی مانند نرخ ارز تحول خاص و پیش‌بینی نشده‌‌‌ای رخ دهد که حتی در آن صورت نیز به دلیل افت فشار تقاضای ناشی از شکاف بین قیمت مسکن و قدرت خرید خانوارها از یکسو و عدم ورود منابع گسترده مالی از سوی سرمایه‌گذارها به بخش مسکن از طرف دیگر، انتظاری از بابت رشد محسوس قیمت وجود ندارد. وی در گفت‌وگو با دنیای اقتصاد تاکید کرد: بنابراین گزینه محتمل‌‌‌تر ادامه همین روند فعلی تا پایان سال است و حتی ممکن است شاهد کاهش بیشتر در قیمت مسکن نیز باشیم.